Inbreng verslag (wetsvoorstel) van ChristenUnie Tweede Kamerlid Cynthia Ortega-Martijn inzake Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

Onderwerp:   Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen)

Kamerstuk:   33 129

Inleiding

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben kennisgenomen van het wetsvoorstel dat beoogd huurverhoging op grond van inkomen mogelijk te maken. Genoemde leden hebben grote twijfels bij dit wetsvoorstel en hebben hierover nog veel vragen. Deze leden missen een integrale aanpak van de disfunctionerende woningmarkt. Er is volgens deze leden een lange termijn perspectief nodig in plaats van dergelijke losse maatregelen zoals opgenomen in dit wetsvoorstel.

De maatregel in voorliggend wetsvoorstel beoogd mede te stimuleren dat inkomens boven de 43000 euro doorstromen en de particuliere huurmarkt of de koopmarkt betreden. Maar tegelijkertijd is voor deze groep in de huidige situatie een hypotheek vaak niet te krijgen en is er juist bij deze groep behoefte aan duidelijkheid over de toekomst van de hypotheekrenteaftrek alvorens wordt overgegaan tot het eventueel kopen van een woning. Ook zijn er nog onvoldoende alternatieven voor deze groepen op de particuliere huurmarkt en de koopmarkt.

Inkomensgrens versus huursombenadering

Het wetsvoorstel legt een harde grens bij een inkomen van 43000 euro. Volgens genoemde leden is het risico van een dergelijke grens dat een nieuwe huurvalgrens ontstaat. Immers, een kleine loonsverhoging of iets meer uren werken, kan leiden tot een forse inkomensdaling. Genoemde leden ontvangen signalen dat mensen liever een paar uur minder gaan werken dan dat zij moeten verhuizen. Het invoeren van een inkomensgrens kan volgens genoemde leden niet bevordelijk zijn voor de arbeidsmarkt. Deze leden vragen of dit soort effecten zijn onderzocht en of het voorstel nog andere ongewenste effecten kan hebben.

Het voorstel beoogd mede het scheefwonen tegen te gaan, maar volgens genoemde leden is scheefwonen niet alleen afhankelijk van het inkomen, maar ook van de feitelijke huur in relatie tot de maximale huur en van de huishoudenssamenstelling. Genoemde leden vragen daarom om een onderbouwing van het wetsvoorstel op basis van de netto-huurquote. Ook missen deze leden een analyse waarin voor scheefwonen een onderscheid wordt gemaakt in verschillende categorieën van scheefwonen. Immers niet alleen inkomens boven de 43000 kunnen scheefwonen maar ook lagere inkomens als zij al jarenlang in een woning wonen waarvan de huur nauwelijks is verhoogd. Zij vragen op dit punt een nadere onderbouwing. Zij vragen daarbij concreet een reactie op het volgende voorbeeld: Een alleenstaande met een inkomen van € 41.000,- en een huur van € 300,- kan met het wetsvoorstel de extra huurverhoging niet krijgen, terwijl een gezin met twee kinderen met een gezamenlijk inkomen van €44.000 en een huur van € 640,-, wel te maken kan krijgen met een huurverhoging van 7,3% in 2012. Genoemde leden vragen of het kabinet dit eerlijk vindt en zo ja wat hiervoor de argumenten zijn.

Volgens genoemde leden is een gedifferentieerde aanpak volgens de huursombenadering per corporatie zoals voorgesteld door de Woonbond en Aedes (bijvoorbeeld maximaal de inflatie + 1%, inclusief huurharmonisatie) veel eerlijker voor zowel huurders als verhuurders. Dit biedt bijvoorbeeld, binnen af te spreken redelijke marges voor de huurverhoging, de mogelijkheid om extreem lage huren sneller te verhogen ook in situaties dat het inkomen lager is dan 43000 euro. Dit voorstel biedt binnen een gematigde totale huurontwikkeling meer flexibiliteit om de relatie tussen huurprijs en kwaliteit te verbeteren. Dit voorstel heeft verder als voordeel dat er meer evenwicht ontstaat in de behandeling van nieuwe en zittende huurders. Dit bevordert de doorstroming op de huurwoningmarkt en verbetert de toegang voor starters. Genoemde leden vragen daarom waarom niet voor dit voorstel is gekozen.

Genoemde leden vragen een nadere analyse waarbij wordt stilgestaan bij de financiële gevolgen voor corporaties van het voorstel, met daarbij een vergelijking tussen het voorliggend wetsvoorstel en het alternatief van de bovengenoemde huursombenadering. Krijgen corporaties met het voorliggende voorstel wel voldoende ruimte voor een financieel gezond toekomstperspectief, mede in het licht van de andere kabinetsvoorstellen die corporaties raken?

Peildatum

De Raad van State wijst op de risico’s van het peiljaar t-2. In de tussentijd kan het huishoudinkomen fors boven of onder de grens van 43000 euro zijn gezakt. In het nader rapport wordt gesteld dat de huurtoeslag in voorkomende gevallen als vangnet kan dienen. Genoemde leden delen deze mening niet. De huurtoeslag is alleen bedoeld voor het ondersteunen van lagere inkomens zodat zij hun huur kunnen opbrengen. Door de huurtoeslag als vangnet te beschouwen hebben huurders met eenzelfde inkomen en een zelfde huurniveau niet dezelfde uitgangssituatie als één van beide huurders toevallig twee jaar daarvoor een inkomen boven de 43000 euro had.

Tal van factoren kunnen er voor zorgen dat het inkomen sinds de peildatum is gewijzigd: pensionering, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding, het uithuizen van medebewoners, etc. Genoemde leden vragen of dit redenen kunnen zijn dat de Huurcommissie de extra huurverhoging ongedaan maakt.

Huurverlaging

Nu steeds meer mensen te maken hebben met een wisselend inkomen kunnen de gevolgen van het toepassen van de voorgestelde inkomensgrens groot zijn. Het wetsvoorstel voorziet immers niet in de mogelijkheid van een huurverlaging bij een forse daling van het inkomen. Genoemde leden vinden het wetsvoorstel daarom eenzijdig. Het gevolg is dat een huurder die eerder een inkomen boven de 43000 euro had ook bij daling van zijn inkomen de inmiddels verhoogde huur blijft betalen. Nu wordt deze huurder weliswaar nog beschermd door de maximaal toegestane huur, maar deze ligt vaak hoger dan de reële markthuur in een gebied, dus deze bescherming is slechts beperkt. Gezien de vaak lange wachtlijsten zal voor huurders in deze situatie volgens genoemde leden lang niet altijd tijdig een goedkoper alternatief voor handen zijn. Genoemde leden geven daarom in overweging om ook te voorzien in een procedure voor huurverlaging dan wel een hardheidsclausule zoals voorgesteld door de Raad van State.

Ook wijzen deze leden erop dat ouderen en gehandicapten vaak hebben gekozen voor een levensloopbestendige woning waarin niet zelden allerlei aanpassingen zijn gedaan in verband met een handicap. Het sturen op doorstroming kan volgens deze leden in dergelijke situaties leiden tot een desinvestering van overheidsbijdragen. Deze leden wijzen er op dat op de particuliere woningmarkt nauwelijks aangepaste woningen beschikbaar zijn.

Genoemde leden vragen een reactie op de situatie van mensen die 5 jaar van hun pensioen afzitten maar een inkomen net boven de 43000 hebben. Op grond van het wetsvoorstel kunnen huurders in deze situatie nog 5x een extra huurverhoging krijgen, terwijl het inkomen bij pensionering weer zal dalen. Daar komt bij dat het alternatief kopen voor ouderen vaak geen optie meer is.

Huishoudinkomen

Genoemde leden vragen een heroverweging van de keuze voor het huishoudinkomen als norm waarbij de inkomens van thuiswonende kinderen ook worden meegewogen. Genoemde leden wijzen er op dat het hier vaak gaat om studenten die de inkomsten uit bijbaantjes nodig hebben voor hun studiekosten. Als deze studenten door voorliggend wetsvoorstel worden gedwongen te verhuizen om een hoge huurverhoging voor de ouders te voorkomen kan dit een groter beslag leggen op de rijksmiddelen voor bijvoorbeeld de studiefinanciering. Deze leden vragen of deze effecten zijn doorgerekend.

Ook ontmoedigt het voorstel in de ogen van deze leden dat jongeren een bijbaan nemen om te sparen voor hun uitzet of de aankoop van het eerste huis. Deze leden vragen waarom kennelijk bij de toewijzing van een huurwoning het inkomen van inwonende kinderen niet relevant is en bij huurverhoging wel. In het nader rapport wordt letterlijk gesteld dat inwonende kinderen bij woningtoewijzing over het algemeen na korte tijd de woning zullen verlaten. Volgens genoemde leden geldt dat net zo zeer voor de situaties waarin een huurverhoging van maximaal inflatie + 5% wordt overwogen.

Ook wijzen deze leden op de positie van mantelzorgers. Deze groep wordt in combinatie met andere kabinetsvoorstellen onevenredig getroffen.

Zittende huurders in schaarste gebieden

Een effect van de introductie van de extra WWS-punten per 1 oktober 2011 is dat de maximaal toegestane huur door de puntenbijtelling is gestegen. Zittende huurders met een inkomen boven de € 43.000 in de schaarstegebieden krijgen volgens genoemde leden door die stijging van de maximale huurprijs een langere periode dat de maximale huurverhoging gelijk is aan de inflatie plus 5% dan vóór 1 oktober 2011 het geval was. Het kabinet maakte bij de introductie van de maatregel in schaarste herhaaldelijk kenbaar dat zittende huurders zouden worden ontzien. Met de verhoging van de maximale huur geldt dit nu echter niet voor inkomens boven de 43000 euro. Is dit een bedoeld of onbedoeld effect van de 25-puntenmaatregel zo vragen deze leden?

Privacy algemeen

Door het wetsvoorstel krijgen verhuurders de mogelijkheid om bij de belastingdienst om een verklaring te vragen aangaande het inkomen. In hoofdstuk IIIA is voorzien in diverse waarborgen voor de privacy met betrekking tot de toegang tot inkomensgegevens. Genoemde leden vragen of, en op welke wijze deze beperkingen kunnen worden gehandhaafd en welke sancties hierop van toepassing zijn. Zij vragen hoe voorkomen gaat worden dat er misbruik gemaakt wordt van de inkomensgegevens en hoe gegarandeerd wordt dat er een zorgvuldige administratie gevoerd wordt c.q. de gegevens niet langer dan noodzakelijk worden bewaard?

Genoemde leden vragen waarom er niet voor is gekozen huurders deze verklaring zelf te laten aanvragen bij de belastingdienst om de privacy beter te waarborgen en reeds op het moment van aanvragen van deze verklaring gelijk een goed controlemoment te hebben op de juistheid van de gegevens. In het wetsvoorstel staat dat de verhuurder de inkomensgegevens, die hij reeds in bezit heeft, bij het huurverhogingsvoorstel kan overleggen. Betekent dat dat er in dat geval geen inkomensverklaring van de Belastingdienst hoeft te worden overlegd, zo vragen deze leden?

Klopt het dat een verhuurder met meerdere vestigingen één aansluiting op het internetportal krijgt, vragen genoemde leden. Zij vragen hoe wordt bewaakt dat de toegangcodes niet door alle vestigingen wordt gebruikt?

Het hanteren van de definitie ‘verhuurder’ zou volgens genoemde leden betekenen dat ook alle beheermaatschappijen toegang hebben tot de gegevens van de Belastingdienst en niet alleen de woningeigenaren en corporaties. Deze leden zien hierin een groot risico omdat er ook malafide beheerders zijn. Kunnen deze worden uitgesloten van de toegang, zo vragen deze leden?

Privacy bezwaarprocedure

Genoemde leden vragen waarom in de bezwaarprocedure de privacy niet net zo is gewaarborgd als bij de eerste inkomenstoets door de belastingdienst. Zij missen een onderbouwing waarom de belastingdienst in dit deel van de procedure geen rol meer speelt maar dat de huurder zijn bezwaar moet richten aan de verhuurder terwijl deze in principe niets te maken heeft met de inkomensindicatie. Nu ontstaat de situatie dat de huurder in de bezwaarprocedure alsnog alle inkomens gegevens op tafel moet leggen bij de verhuurder en eventueel de Huurcommissie. Deze leden vragen waarom de huurder niet de mogelijkheid heeft bij de Belastingdienst te vragen op welke gegevens de inkomensindicatie is gebaseerd. Deze leden geven in overweging om de huurder deze informatie toe te sturen en de mogelijkheid te geven deze gegevens te corrigeren. Het is immers bijvoorbeeld op grond van verkeerde bewoningsgegevens niet ondenkbaar dat de Belastingdienst een foutieve inkomensindicatie afgeeft. Als er sprake is van onduidelijkheid over bewoningsgegevens, krijgen verhuurders dan toegang tot de gemeentelijke basisadministratie om huishoudgegevens te verifiëren, zo vragen genoemde leden?

Administratieve lasten

In de Memorie van Toelichting wordt gesteld dat verhuurders naar verwachting niet elk jaar opnieuw de inkomensgegevens van al hun huurders zullen opvragen, omdat hij in 2012 de inkomenssituatie van zijn huurders in kaart heeft gebracht. Genoemde leden vragen om een nadere onderbouwing van deze stelling. Is het niet zo dat de verhuurder noodzakelijkerwijs elk jaar de beschikking moet krijgen over geactualiseerde gegevens over inkomen en samenstelling van het huishouden om een hogere huurverhoging te kunnen doorvoeren?

Er wordt in het wetsvoorstel rekening gehouden met 5000 extra huurverhogingsgeschillen waarmee een bedrag van € 5 miljoen per jaar is gemoeid. Uit de instroomcijfers van januari tot en met november van de Huurcommissie blijkt volgens genoemde leden dat het totaal aantal reguliere huurprijsgeschillen 4.895 en huurverhogingsgeschillen 448 bedroeg in 2011. Vijfduizend huurprijsgeschillen alleen als gevolg van de 43.000-maatregel betekent dus maar liefst een verdubbeling van het huidige totaal aantal huurprijsgeschillen bij de Huurcommissie. Klopt het, zo vragen deze leden dat in het volgende jaar door het kabinet slechts 2000 extra geschillen geraamd en in de jaren daarna 1000, waarmee respectievelijk € 2 miljoen en € 1 miljoen is gemoeid. Genoemde leden vragen een verklaring voor deze verschillende cijfers en vragen of de Huurcommissie toegerust is voor deze extra taak gezien menskracht en middelen.

Belastingdienst en verhuurder

Genoemde leden constateren dat in de circulaire huurprijsbeleid staat dat er ook situaties kunnen zijn dat de belastingdienst geen inkomensgegevens heeft voor een adres. Betekent dit dat in dergelijke situaties de extra huurverhoging niet is toegestaan, zo vragen deze leden?

Blijkens de memorie van toelichting kan de verhuurder ook andere gegevens over het huishoudinkomen gebruiken door deze bij het voorstel voor huurverhoging te overleggen. Genoemde leden vragen om welke gegevens dit kan gaan. Zij vermoeden dat het hier gaat om inkomensgegevens die worden verstrekt bij de toewijzing van een woning. Genoemde leden hoe met betrekking tot deze gegevens de privacy is gewaarborgd. Betekent dit dat de verhuurder deze gegevens ook mag bewaren?

Terugwerkende kracht

Genoemde leden hebben grote vragen bij de terugwerkende kracht van het wetsvoorstel. Sinds 1 februari kunnen verhuurders al inkomensindicaties opvragen bij de belastingdienst. Dit betekent dat medewerkers van 400 corporaties, tientallen institutionele beleggers en honderden particuliere verhuurders inzicht hebben gekregen in wie van hun huurders een gezamenlijk huishoudinkomen heeft onder en boven de € 43.000, waarbij het aantal personen (inkomensontvangers) wordt aangegeven indien het inkomen boven de grens valt. De leden van de ChristenUnie-fractie vinden dit erg ingrijpend en vragen waarom het wetsvoorstel niet eerder is ingediend bij de Tweede Kamer. Zij zien liever dat het wetsvoorstel pas wordt geëffectueerd als het is aangenomen. Zij sluiten zich kortheidshalve aan op de schriftelijke vragen die hierover reeds gesteld zijn door de leden Monasch en Groot (zaaknummer 2012Z02999) en vragen in aanvulling daarop in hoeverre de privacy regels uit dit wetsvoorstel nu er op de uitwerking wordt vooruitgelopen op dit moment worden gehandhaafd.

Huurovereenkomsten

Genoemde leden vragen wat het wetsvoorstel betekent voor specifieke clausules die zijn opgenomen in huurcontracten aangaande de maximale huurverhoging. Blijven deze clausules geldig?

Artikel 10 Uhw

In het voorgestelde artikel 10, tweede lid, van de Uhw is vastgelegd dat bij ministeriële regeling het maximale huurverhogingspercentage wordt vastgesteld. Kan het huurverhogingspercentage bovenop inflatie via aanpassing van de ministeriele regeling jaarlijks wijzigen, zo vragen deze leden?\

Voor meer informatie: www.tweedekamer.nl.